La gestión del alquiler en España vuelve a estar en el centro del debate con una nueva medida fiscal anunciada por el Gobierno en enero de 2026. Se trata de la bonificación del 100 % en el IRPF por congelar el alquiler, un incentivo pensado para que los propietarios renueven contratos sin subir la renta a cambio de un importante ahorro fiscal.
Esta medida busca compensar económicamente a los propietarios que deciden no actualizar el precio del alquiler al valor de mercado, ofreciendo a cambio una bonificación total en el IRPF sobre los rendimientos obtenidos por ese alquiler.
¿En qué consiste la bonificación del 100 % en el IRPF por congelar el alquiler?
La bonificación del 100 % en el IRPF por congelar el alquiler permite que los propietarios que renueven un contrato de alquiler sin subir la renta puedan deducirse el 100 % de los ingresos obtenidos por ese alquiler en su declaración del IRPF correspondiente al ejercicio fiscal.
En términos prácticos, esto implica que el propietario:
- sigue cobrando el alquiler mensual de forma habitual,
- mantiene el contrato en vigor con el mismo inquilino,
- y no tributa en el IRPF por esos ingresos, siempre que se cumplan las condiciones establecidas por la normativa.
De este modo, el alquiler continúa generando ingresos reales, pero sin impacto fiscal en el IRPF, lo que puede suponer un ahorro significativo en función de la renta anual y del tramo impositivo del propietario.
El objetivo del Gobierno con esta medida es que el ahorro fiscal actúe como un incentivo económico, compensando total o parcialmente lo que el propietario dejaría de ganar al no actualizar el precio del alquiler al valor de mercado, y fomentando así la estabilidad de los contratos y la contención de precios.
¿A quiénes aplica esta bonificación fiscal?
Esta medida está pensada principalmente para:
- propietarios que renuevan contratos de alquiler,
- con el mismo inquilino,
- manteniendo la renta sin incrementos.
No se trata de una obligación general ni afecta automáticamente a todos los contratos. La bonificación del 100 % en el IRPF por congelar el alquiler se aplica solo si el propietario decide acogerse voluntariamente a este incentivo fiscal.
¿Qué ahorro fiscal supone para el propietario?
El impacto económico de la bonificación del 100 % en el IRPF por congelar el alquiler depende principalmente de dos factores:
- la renta anual del alquiler,
- y el tramo de IRPF en el que tribute el propietario.
Al eliminarse por completo la tributación de esos ingresos en el IRPF, el ahorro fiscal puede ser relevante, especialmente en alquileres medios o altos.
Ejemplo práctico orientativo
Supongamos un alquiler de 900 € mensuales, lo que equivale a 10.800 € al año.
Si el propietario tributa, por ejemplo, en un tramo del 30 %, en condiciones normales tendría que pagar alrededor de 3.000 € en IRPF por esos ingresos (simplificando el cálculo).
Con la bonificación del 100 % en el IRPF por congelar el alquiler, ese importe no se tributaría, por lo que el ahorro fiscal anual podría situarse en torno a esos 3.000 €.
En alquileres más bajos, el ahorro puede ser de varios cientos de euros al año, mientras que en rentas más elevadas o tramos impositivos superiores, el beneficio puede superar fácilmente los 1.000 o 2.000 € anuales.
¿Es obligatoria la bonificación del 100 % en el IRPF?
No. La bonificación del 100 % en el IRPF por congelar el alquiler no es obligatoria. Se trata de un incentivo fiscal, no de una imposición.
En España, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no obliga a congelar la renta ni a aplicar ningún tipo de bonificación fiscal al alquilar una vivienda. Es decir, el propietario no está obligado por ley a mantener el precio del alquiler ni a acogerse a la bonificación del 100 % en el IRPF por congelar el alquiler.
Esta bonificación es voluntaria y funciona como un incentivo fiscal: el propietario decide si congela o no la renta en la renovación del contrato y, en función de esa decisión, puede beneficiarse del ahorro fiscal correspondiente.
En la práctica, se trata de una herramienta más dentro de la gestión del alquiler, que cada propietario puede evaluar según su situación económica, la evolución del mercado y sus objetivos de rentabilidad.
¿Cómo se compara esta bonificación con la reducción actual del IRPF?
Hasta ahora, el régimen fiscal vigente para el alquiler de vivienda habitual contempla una reducción del 50 % en el IRPF sobre el rendimiento neto positivo, es decir, sobre el resultado de restar a los ingresos por alquiler los gastos deducibles (como mantenimiento, comunidad, intereses, etc.).
Esta reducción del 50 % fue establecida por la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda y es la que se aplica en la declaración de la renta de 2026, correspondiente al ejercicio fiscal 2025.
La diferencia principal con la nueva bonificación del 100 % en el IRPF por congelar el alquiler está en el alcance del beneficio fiscal:
- Con la reducción actual del 50 %, el propietario sigue tributando por la mitad del rendimiento neto obtenido.
- Con la bonificación del 100 %, el propietario no tributa en absoluto por los ingresos del alquiler, siempre que cumpla las condiciones de congelación de la renta.
En términos prácticos, la nueva bonificación supone un beneficio fiscal mucho mayor, ya que elimina por completo la carga del IRPF sobre ese alquiler, mientras que el régimen actual sólo reduce parcialmente la base imponible.
Por este motivo, para muchos propietarios la comparación entre ambos sistemas será clave a la hora de decidir si conviene mantener la renta congelada o aplicar las condiciones habituales del alquiler.
Ventajas y dudas que genera esta medida
Entre las principales ventajas de la bonificación destacan:
- ahorro fiscal directo,
- mayor estabilidad en la relación con el inquilino,
reducción del riesgo de rotación y vacíos.
Sin embargo, también surgen dudas habituales:
- ¿Compensa si el mercado sube con fuerza?
- ¿Es una medida puntual o se mantendrá en el tiempo?
- ¿Cómo afecta a la rentabilidad a largo plazo?
Por eso, más allá del incentivo fiscal, es clave analizar cada caso de forma individual.
Qué deben tener en cuenta los propietarios al renovar contratos en 2026
Antes de aplicar la bonificación del 100 % en el IRPF por congelar el alquiler, conviene:
- revisar bien las fechas y condiciones del contrato,
- documentar correctamente la renovación,
- tener claro el impacto fiscal real,
- llevar un control ordenado de rentas, contratos y declaraciones.
Una mala gestión administrativa puede hacer que se pierdan beneficios fiscales o se generen errores innecesarios.
La importancia de una buena gestión del alquiler ante cambios fiscales
Medidas como la bonificación del 100 % en el IRPF por congelar el alquiler demuestran que la rentabilidad del alquiler no depende solo del precio, sino también de la fiscalidad y de cómo se gestiona el contrato.
Contar con una gestión del alquiler organizada, con contratos claros, histórico de rentas y renovaciones bien documentadas, facilita tomar decisiones informadas ante cambios normativos como este. Centralizar esta información ayuda a evaluar si conviene congelar la renta, actualizarla o renegociar condiciones.
Conclusión
La bonificación del 100 % en el IRPF por congelar el alquiler es una de las medidas fiscales más relevantes de 2026 para propietarios. No es obligatoria, pero puede resultar interesante para quienes buscan estabilidad y ahorro fiscal a cambio de mantener la renta.
Como ocurre con cualquier cambio normativo, la clave está en la información y en una buena gestión del alquiler, que permita analizar el impacto real de la medida y tomar decisiones con criterio, protegiendo tanto la rentabilidad como la tranquilidad del propietario.