En cualquier contrato de alquiler aparecen dos figuras clave: arrendador y arrendatario. Entender quién es quién y qué obligaciones tiene cada uno es fundamental para una correcta gestión del alquiler y para evitar conflictos durante toda la relación contractual.
La mayoría de los problemas habituales —reparaciones, gastos, impagos o discusiones sobre plazos— surgen precisamente por no tener claras estas responsabilidades desde el inicio del contrato, lo que hace aún más importante abordarlas con claridad y organización.
Qué es el arrendador
El arrendador es la persona física o jurídica que es propietaria de la vivienda o que tiene el derecho legal de ceder su uso, y la alquila a cambio de una renta.
Puede tratarse de un particular, una empresa, una sociedad patrimonial, un fondo de inversión o incluso una herencia en proindiviso. En los casos en que existen varios propietarios, lo habitual es que una sola persona firme el contrato actuando en representación del resto.
Obligaciones del arrendador
Entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad
El arrendador debe entregar la vivienda en condiciones adecuadas para su uso, con las instalaciones básicas funcionando correctamente, como agua, luz, gas y saneamiento. La vivienda debe ser apta para el destino pactado desde el primer día del contrato.
Mantener la vivienda en buen estado de uso
Durante la vigencia del contrato, el arrendador está obligado a mantener la vivienda en condiciones de servir para el uso pactado, asumiendo las reparaciones necesarias que no sean consecuencia del uso ordinario del inquilino. Esto incluye averías estructurales, problemas en instalaciones generales o daños derivados del desgaste normal del inmueble.
Respetar el uso pacífico y la duración del contrato
El arrendador debe respetar la duración del contrato y no interferir en el uso de la vivienda. No puede acceder al inmueble sin el consentimiento del inquilino, salvo en situaciones de urgencia real debidamente justificadas.
Asumir determinados gastos del inmueble
Con carácter general, el arrendador se hace cargo del IBI, el seguro del continente, las derramas estructurales y otros gastos generales, salvo que el contrato disponga otra cosa dentro de los límites legales.
Depositar y devolver la fianza legal
El arrendador debe depositar la fianza legal en el organismo autonómico correspondiente y devolverla al finalizar el contrato si no existen deudas o daños imputables al arrendatario.
Qué es el arrendatario
El arrendatario es la persona que recibe el uso de la vivienda o del local y se compromete a pagar una renta por ello; es decir, el inquilino.
Puede haber uno o varios arrendatarios. En muchos contratos, especialmente en pisos compartidos, se establece una responsabilidad solidaria, lo que significa que todos responden conjuntamente del cumplimiento de las obligaciones del contrato.
Obligaciones del arrendatario
Pagar la renta y los importes pactados
La principal obligación del arrendatario es pagar la renta en la cuantía, forma y plazo acordados, así como los importes adicionales pactados en el contrato, como suministros o gastos repercutidos.
Usar la vivienda de forma diligente
El arrendatario debe usar la vivienda como buen padre de familia, destinándola al uso pactado y evitando actividades prohibidas o ilícitas. No puede darle un uso distinto al acordado sin autorización.
Asumir las pequeñas reparaciones por uso ordinario
Corresponde al arrendatario hacerse cargo de las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso normal, como cambios de bombillas, ajustes menores o pequeños arreglos habituales.
No realizar obras sin autorización
El arrendatario no puede realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin el consentimiento escrito del arrendador, incluso aunque considere que mejoran el inmueble.
Permitir el acceso para reparaciones necesarias
Debe permitir la entrada a la vivienda para la realización de reparaciones necesarias o revisiones legales, siempre con un preaviso razonable y respetando su derecho a la intimidad.
Obligaciones compartidas y áreas grises
Reparaciones: quién paga qué
Uno de los puntos más conflictivos del alquiler es determinar quién debe asumir determinadas reparaciones.
Por regla general, el arrendador asume las reparaciones estructurales, las instalaciones generales y las averías importantes no causadas por mal uso, como una caldera que se rompe por antigüedad o problemas en bajantes y humedades estructurales.
El arrendatario responde de los daños causados por su culpa o por la de sus invitados y de los desgastes propios del uso normal.
Por ejemplo, una fuga en una tubería general del edificio suele corresponder al arrendador o a la comunidad, mientras que un daño causado por un golpe o un uso indebido corresponde al inquilino.
Gastos habituales
Es importante diferenciar entre gastos generales del inmueble (comunidad, ascensor, servicios comunes) y suministros individuales (luz, agua, gas, internet).
El contrato puede repartir estos gastos, pero es fundamental que quede claro por escrito para evitar conflictos futuros.
Derechos básicos de cada parte
Derechos del arrendador
El arrendador tiene derecho a cobrar la renta puntualmente y a resolver el contrato en caso de impagos reiterados o incumplimientos graves. También puede recuperar la vivienda al finalizar el contrato o en los supuestos previstos por la ley, cumpliendo los requisitos y plazos legales.
Derechos del arrendatario
El arrendatario tiene derecho a disfrutar de la vivienda de forma pacífica, exigir las reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad y permanecer en la vivienda durante los plazos mínimos legales si cumple sus obligaciones.
Cláusulas del contrato que conviene revisar
Duración del contrato y prórrogas
Es importante revisar cuánto dura el contrato, cómo funcionan las prórrogas legales y qué plazos de preaviso se exigen para no renovar. Tener esto claro evita sorpresas al acercarse el vencimiento y permite planificar con antelación la continuidad o finalización del alquiler.
Actualización de la renta
El contrato debe indicar de forma expresa cómo y cuándo puede actualizarse la renta, qué índice se aplica y si existen topes legales. Una redacción poco clara en este punto suele generar conflictos cuando llega el momento de revisar el precio del alquiler.
Reparto de gastos
Conviene que el contrato detalle qué gastos asume cada parte: suministros, comunidad, pequeños arreglos, tasas o servicios adicionales. Dejar este reparto bien definido por escrito ayuda a evitar discusiones durante la vigencia del contrato.
Uso de la vivienda
Las cláusulas sobre el uso del inmueble también son clave. Aquí se regulan cuestiones como la tenencia de mascotas, el subarriendo, el alquiler por habitaciones o el uso para teletrabajo, aspectos que pueden ser motivo de conflicto si no están expresamente contemplados.
Seguros y obligaciones adicionales
Cada vez es más habitual que el contrato incluya obligaciones como la contratación por parte del arrendatario de un seguro de hogar o seguro de inquilino con responsabilidad civil, o que el arrendador mantenga un seguro del continente. Definir qué seguros existen y quién debe contratarlos aporta mayor seguridad ante daños o siniestros.
Consejos prácticos para evitar conflictos
Leer el contrato y aclarar dudas antes de firmar
Antes de firmar, es fundamental leer el contrato completo y pedir explicaciones sobre cualquier cláusula poco clara. Entender bien las obligaciones de cada parte desde el inicio evita muchos problemas posteriores.
Dejar los acuerdos siempre por escrito
Cualquier cambio o acuerdo posterior —como una rebaja de renta, una autorización para hacer obras o una modificación en las condiciones— debería quedar por escrito, ya sea mediante un anexo al contrato o un intercambio de correos electrónicos.
Hacer inventario y reportaje fotográfico
Realizar un inventario detallado con fotos al inicio del alquiler y repetirlo al finalizar el contrato es una de las mejores formas de evitar conflictos sobre el estado de la vivienda y el uso de la fianza.
Conservar justificantes y documentación
Guardar justificantes de pagos, recibos, facturas de reparaciones y documentación relacionada con la fianza y los seguros facilita la resolución de cualquier desacuerdo y forma parte de una correcta gestión del alquiler.
Conclusión
Entender quién es el arrendador y quién es el arrendatario, así como las obligaciones y derechos de cada uno, es clave para que el alquiler funcione de forma equilibrada y sin conflictos. Tener claras estas responsabilidades desde el inicio permite prevenir malentendidos, gestionar mejor las reparaciones, los gastos y los plazos, y evitar situaciones que puedan derivar en problemas legales o económicos.
Una buena gestión del alquiler no se basa solo en firmar un contrato, sino en conocer y respetar las obligaciones de ambas partes durante toda la relación contractual. Contar con información clara, documentación ordenada y acuerdos bien definidos es la mejor forma de asegurar un alquiler estable, previsible y beneficioso tanto para propietarios como para inquilinos.